每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

“今年生意還行，雖然和前兩年相比肯定不好做。”

上海靜安區(qū)一家我愛我家門店的中介張勇向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

綜合公開資料看，10月1日，根據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，9月上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。

其中，得益于新開盤項目認(rèn)購水平提升及在售項目銷售放量，一手住房成交55萬平方米，環(huán)比增加28%、同比增加14%；二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%、同比增加27%。

上海樓市在分化中走過“金九”，全力沖刺“銀十”，有的樓盤算不上市中心，但頂著“10萬+”的價格5個月賣了超過1000套；也有同樣區(qū)位的新盤，開盤至今網(wǎng)簽率僅12.6%。

“前9個月上海市場表現(xiàn)還不錯，新房量穩(wěn)價升，二手房成交量也穩(wěn)住了。市場一直處在調(diào)整過程中，成交量上能有這樣的表現(xiàn)，新政還是有所發(fā)力的?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦在接受每經(jīng)記者采訪時表示。

注：8月26日，上海針對限購、信貸、公積金等六個方面優(yōu)化樓市調(diào)控政策（滬六條），這是上海今年首次系統(tǒng)性調(diào)整房地產(chǎn)政策。

新房重現(xiàn)豪宅單次網(wǎng)簽過百套

2025年的上海樓市，開局即沖刺。

頭部房企加速供貨，2024年11月底誕生的溢價40%新楊思“地王”（案名翡云悅府），僅兩個多月后就把展廳開進了山姆會員店和中高端商場，隨后便是一連串緊鑼密鼓的銷售動作。9月27日開盤期間，翡云悅府官宣迎來第1000位購房業(yè)主。

換句話說，開盤5個月時間，這個不算市中心的新項目賣出了超過1000套房子。

只不過這一次沒能延續(xù)開盤“日光”的火爆場面，9月30日，每經(jīng)記者以購房人身份向翡云悅府置業(yè)顧問咨詢購房情況時，得到的回復(fù)是：“這次沒有售罄，這兩天盡快過來，還能選到好樓層?！?/span>

市場分化也在加劇。同樣是位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)邊，各方面配套更為成熟的翎翠濱江，自今年3月27日首開以來，共計入市262套房源，目前網(wǎng)簽套數(shù)33套，網(wǎng)簽率約12.6%。

不僅如此，每經(jīng)記者在持續(xù)采訪中發(fā)現(xiàn)，不少區(qū)位較為優(yōu)越的新房項目，年初開盤至今，仍在社交媒體進行“清尾盤”推廣。

據(jù)中原地產(chǎn)，長假前的一周（9月22日—9月28日），上海新房成交面積16.86萬平方米，環(huán)比增加77.44%。

高端住宅再度成為重要支撐，成交前十榜單中，“10萬+”樓盤占據(jù)一半比例，且霸榜前三名（嘉里金陵華庭、中建·玖上瑯宸、陸家嘴太古源·源邸）。

其中，頗受矚目的嘉里金陵華庭網(wǎng)簽面積超過4萬平方米（107套）。更值得關(guān)注的是，近期少有網(wǎng)簽過百套且網(wǎng)簽面積超過3萬平方米的項目，證明市場對產(chǎn)品認(rèn)同度較高，開發(fā)商對于銷售有很高的自信。

根據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，今年9月，上海共上市認(rèn)購43個項目，平均認(rèn)購比為0.75，高于今年以來的0.71。“滬六條”出臺后，在售項目來訪量比8月增加16%，預(yù)訂成交逐步轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交，9月在售項目日均成交面積比8月日均增加33%。

長假已至，開發(fā)商為沖刺業(yè)績又開始加碼供應(yīng)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，近期入市項目主要聚焦在5萬元/平方米以上的中高端改善產(chǎn)品，而“10萬+”的樓盤達到7個。

另一個“10萬+”紅盤中?！ぴ欺【琳乱惨言?/span>9月底開啟加推認(rèn)籌。每經(jīng)記者9月29日在項目營銷中心看到，盡管是工作日下午，但陸續(xù)有客戶辦理付款認(rèn)籌，置業(yè)顧問符鵬（化名）還是忙得不可開交，在介紹過程中被電話打斷好幾次。

這次加推的146套房源，套均總價1100萬元—1200萬元，10月中旬開盤。

盧文曦認(rèn)為，近期入市的產(chǎn)品多為市場關(guān)注度較高的網(wǎng)紅項目，比如北蔡“地王”項目等。外環(huán)外的首改類項目近期也保持較高活躍度，南翔、楊行這些區(qū)域有不少項目保持較高簽約水平，說明政策效力還在慣性延續(xù)，成交出現(xiàn)量價齊升會進一步穩(wěn)定市場信心和預(yù)期。

“大跌不太會，但漲回去更難”

新政后，上海二手房成交也逐步回暖。

從上海市房管局披露的數(shù)據(jù)來看，自“滬六條”實施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”特征。

不過，以價換量幾乎成為市場的共識。

中指研究院認(rèn)為，上海新政之后，置換鏈條被逐步激活了。其研究數(shù)據(jù)顯示，新政出臺首周（8月25日至31日），二手房交易量環(huán)比增長8.5%，顯示出政策對市場情緒的即時提振作用。

第二周成交量即出現(xiàn)9.3%的環(huán)比回落，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，后續(xù)兩周市場成交量逐步回升，環(huán)比增幅分別達到5.2%和7.8%，這一趨勢說明政策效應(yīng)正在溫和而持續(xù)地向消費端傳導(dǎo)。

張勇也坦言，成交量還是在的，市場總有買房自住的需求。

從今年以來的二手房熱度來看，據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1—9月，上海二手房（商品房）成交19.1萬套，同比增長17.6%；二手房掛牌量13.68萬套，同比減少2.4%；平均找房熱度64.3，微降0.3%。

當(dāng)下真實成交中，買賣雙方的心態(tài)如何？張勇告訴每經(jīng)記者：“房東誠意出售的話，如果正常售價在850萬元，他可能會掛牌830萬元，這樣會加快銷售速度。”

但這是否會引來更大幅度的砍價？

張勇解釋：“對于買家來說，即使是買一臺手機，也會做功課，了解真實的底價。如果你明知道這個小區(qū)合理的成交價格是850萬元，但房東掛牌830萬元，你會不會再大幅度砍價？如果你不接受，房東還可以等待其他買家。”

“現(xiàn)在房價只能說比較平穩(wěn)，大跌不太會，但漲回去更難。目前買房賣房，只能隨行就市。”張勇說。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝