每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

今天（9月15日）起，首部規(guī)范住房租賃市場的新規(guī)《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。發(fā)布虛假房源、陽臺廚房充當(dāng)臥室出租、非法群租、克扣押金、暴力驅(qū)趕等諸多租賃市場的亂象有望得到進(jìn)一步監(jiān)管和整治。

《條例》對出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為，分別作出了嚴(yán)格規(guī)定。住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)等若出現(xiàn)違規(guī)行為，將面臨嚴(yán)格處罰。

談及租房的各種“坑”，在上海工作的“95后”劉煜（化名）通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“剛來上海時，第一次租房是二房東的合租房，同住的租客流動性大，一開始是三女兩男，住到最后就剩我一個女生，我提前退租了，押金也沒要?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)通過書面對每經(jīng)記者解釋：“我國住房租賃市場在快速發(fā)展的同時，也暴露出諸多問題，市場亂象亟待整治。《條例》的正式實施，也是2015年大力發(fā)展住房租賃市場以來的重要事件和關(guān)鍵節(jié)點，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入2.0版本。”

“一碗水端平”

《條例》對出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的違法行為，分別作出了嚴(yán)格規(guī)定。

例如，對于住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，如未按照規(guī)定報送開業(yè)信息，未在其經(jīng)營場所醒目位置公示本企業(yè)開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等，未建立住房租賃檔案并如實記載相關(guān)信息，或者未健全住房租賃信息查驗等內(nèi)部管理制度，未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案等，將被責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款。

出租方違規(guī)將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

同樣，對于承租人，《條例》規(guī)定需安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)；遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實施其他損害他人合法權(quán)益的行為；對出租人依法確需進(jìn)入租賃住房的，予以配合。

“實際上此次《條例》的正式實施，對于各市場參與主體而言都是‘一碗水端平’的，即權(quán)責(zé)統(tǒng)一的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)指出，“這種導(dǎo)向貫穿整個租賃交易環(huán)節(jié)，包括房屋準(zhǔn)入、出租過程、合同簽約和備案、資金監(jiān)管和配套服務(wù)等。各市場參與主體要真正把權(quán)責(zé)統(tǒng)一的思想融入租賃各環(huán)節(jié)中，真正助力租賃市場高質(zhì)量發(fā)展”。

房東無需多慮

每經(jīng)記者注意到，自7月21日《條例》公布起，關(guān)于“房東稅”的傳言甚囂塵上，但事實并非如此。

在上海黃浦區(qū)一家鏈家門店，中介王強（化名）告訴每經(jīng)記者：“新規(guī)對房東沒有影響，不存在‘房東稅’的說法。如果租客不要求開發(fā)票，不會產(chǎn)生稅費?！?/p>

他拿出手機，打開一份文檔展示給記者：“都在傳增加個人所得稅，其實不是。（稅費）還是和以往一樣，在租客要求開發(fā)票的情況之下，金額低于10萬元的，按照2.5%（綜合稅率）交稅，而且房租和個人總收入不會疊加?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“房東稅”的說法非常不負(fù)責(zé)，容易產(chǎn)生一種打壓房東的印象。

“實際上此次《條例》出臺，沒有提及稅費內(nèi)容，亦無新增稅費考慮，有關(guān)稅費政策保持不變，房東無需多慮。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

如果產(chǎn)生稅費，通常由哪一方承擔(dān)？作為一線從業(yè)者，王強說：“比較常見的是，如果租客要求開發(fā)票，一般房東也可以提出房租為‘凈價’，比如原本租金6000元/月，開發(fā)票產(chǎn)生的150元稅費由租客承擔(dān)。”

對于備案，王強告訴每經(jīng)記者：“在鏈家正式進(jìn)行線上簽約，以往會征詢房東是否同意備案，新規(guī)要求強制備案，所以系統(tǒng)會自動備案，在實際操作中并沒有額外影響?！?/p>

不過，無論備案與否，在過往的實踐過程中，房東主動納稅的情況并不多見。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析：“納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)。房東出租房屋屬于經(jīng)營行為，從稅法角度看已產(chǎn)生了應(yīng)稅行為。租賃合同更多是房東和租客私人之間簽約的，合同金額不大，與企業(yè)簽約合同的經(jīng)營行為有較大區(qū)別，所以實踐中很少出現(xiàn)房東出租房屋然后去交稅的情況?！?/p>

通過正規(guī)渠道租房更靠譜

經(jīng)歷過合租的種種不確定性之后，隨著劉煜就職的公司搬遷，她也隨之換了房子，選擇了整租。

“我主動提出不要押金了。”劉煜回憶。

盡管有不少人像劉煜一樣，為了避免扯皮而放棄對押金的爭取，但仍然有很多租客會面對被克扣押金的困擾，也有不少租客經(jīng)歷了長租平臺爆雷、租房“帶看費”騙局等，至今維權(quán)無門。

此次《條例》對押金管理進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。這一規(guī)定有效遏制了出租人隨意扣減押金的行為，保護(hù)了租客的財產(chǎn)權(quán)益。

劉煜坦言：“告別合租之后，我就沒遇到過太頭疼的事，除了一次因為房東要賣房被迫搬家?？赡芤彩且驗槲易夥壳辣容^靠譜，要么是正規(guī)中介、要么是房東直租，對接的也都是房東本人?！?/p>

劉煜所說的“靠譜”，未來將更容易實現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，《條例》為后續(xù)住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展提供堅實有力且有效的工具支持，包括合同備案制度、租金監(jiān)管制度、信用監(jiān)管機制、信息核對制度、租金監(jiān)測機制等。

而這些管理工具的組合，無論在確?！白饪蜕倥芡取?shù)據(jù)多跑腿”的行政效率層面，還是在資金、信用等安全層面，都讓市場更安全，交易更透明，服務(wù)更規(guī)范。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 曹仕林 攝