每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要賽道之一。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國內(nèi)典型代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)17.6%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年，代建新增規(guī)模TOP20代建企業(yè)新增簽約建筑面積達(dá)10983萬平方米，同比增長(zhǎng)28%，整體拓展表現(xiàn)好于今年一季度和去年上半年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在代建行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，代建費(fèi)率回調(diào)等問題也隨之顯現(xiàn)。根據(jù)各地代建政策，目前代建費(fèi)率普遍低于3%，明顯低于早期5%～6%的代建費(fèi)率水平。

7月15日下午，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水通過微信向每經(jīng)記者分析指出，“近年來房企積極探索新的發(fā)展模式，涉足代建業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量不斷增加，目前已有超百家房企進(jìn)入代建領(lǐng)域。隨著參與者的持續(xù)增多，代建管理費(fèi)率的下降趨勢(shì)不可避免”。

劉水指出，盡管代建管理費(fèi)率有所下調(diào)，但優(yōu)秀代建企業(yè)依然憑借卓越的產(chǎn)品打造能力、成本管控能力、項(xiàng)目管理能力，以及后期的代銷、代運(yùn)營能力等，贏得委托方的信賴。而且，部分企業(yè)更是通過差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略在細(xì)分領(lǐng)域建立了護(hù)城河。

市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”凸顯

今年上半年，代建市場(chǎng)在規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”也進(jìn)一步顯現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)共新增簽約建筑面積約10983萬平方米，同比增長(zhǎng)28%，增速較今年一季度提升22個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年同期新高。

在TOP20代建企業(yè)中，有11家企業(yè)的新增簽約建筑面積在300萬～800萬平方米區(qū)間，5家企業(yè)超過800萬平方米。對(duì)比來看，上半年新增簽約建筑面積超300萬平方米的代建企業(yè)數(shù)量明顯高于去年同期，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面明顯。

具體到企業(yè)，截至今年上半年，代建新增規(guī)模位居行業(yè)前五的企業(yè)依次為綠城管理、旭輝建管、潤(rùn)地管理、龍湖龍智造和藍(lán)城集團(tuán)。

其中，綠城管理上半年新增簽約建筑面積達(dá)1989萬平方米，占據(jù)了TOP5企業(yè)總規(guī)模約37%，但高基數(shù)導(dǎo)致其同比增速僅為14%。

而旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)的同比增速分別為20%和23%。其中，旭輝建管通過“政府代建+城市更新”的雙輪驅(qū)動(dòng)策略，新增簽約建筑面積達(dá)876萬平方米。如其在西昌·閱山海等項(xiàng)目中融入彝族文化元素，成功打造了當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目。

龍湖龍智造、潤(rùn)地管理上半年規(guī)模增長(zhǎng)最為亮眼。其中，龍湖龍智造上半年新增簽約建筑面積852萬平方米，較去年同期的432萬平方米同比激增97%；潤(rùn)地管理則憑借“6+2”產(chǎn)品線布局，上半年新增簽約建筑面積865萬平方米，較去年同期的422萬平方米大增105%。

每經(jīng)記者注意到，在頭部代建企業(yè)新增簽約建筑面積的類型中，政府代建逐漸成為代建企業(yè)“角逐”的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，代建企業(yè)在政府代建方面主要涉及保障房、學(xué)校、體育場(chǎng)館等領(lǐng)域，部分企業(yè)也在積極探索城市更新中的代建機(jī)遇。

以潤(rùn)地管理為例，該企業(yè)在服務(wù)政府公共服務(wù)領(lǐng)域有著豐富經(jīng)驗(yàn)，上半年成功中標(biāo)多個(gè)政府代建項(xiàng)目，其“6+2”產(chǎn)品線在保障房、學(xué)校、體育場(chǎng)館等領(lǐng)域形成顯著的差異化優(yōu)勢(shì)。而藍(lán)城集團(tuán)則通過臨安人才租賃用房項(xiàng)目，精準(zhǔn)匹配戶型設(shè)計(jì)與人才家庭結(jié)構(gòu)，榮獲多項(xiàng)政府工程獎(jiǎng)項(xiàng)。

中指研究院預(yù)計(jì)，未來三年，保障性住房、城中村改造、“平急兩用”設(shè)施建設(shè)將釋放超5億平方米代建需求，成為頭部代建企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主攻方向。

值得一提的是，隨著“好房子”理念寫入政府工作報(bào)告，代建企業(yè)也開始在產(chǎn)品力上展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。

例如，鳳凰智拓建管打造的西安寶石花總部基地，融合商務(wù)辦公與四代住宅，成為西安城北首個(gè)高端綜合體；中原建業(yè)許昌天譽(yù)項(xiàng)目打造的下沉庭院會(huì)所，涵蓋書吧、私宴廳等12項(xiàng)高端定制功能；綠城管理的萬寧海語春風(fēng)項(xiàng)目，將海南椰林、咖色外立面與度假景觀有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了建筑與地域文化的深度融合。

盈利空間壓縮，代建企業(yè)如何“突圍”？

目前，國內(nèi)代建業(yè)務(wù)按委托方性質(zhì)主要分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建三類。

不過，每經(jīng)記者注意到，代建市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，但代建費(fèi)率卻在持續(xù)下行。截至去年底，代建費(fèi)率已由早期的5%～6%降至3%以下。

據(jù)中指研究院對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，77.7%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在1%~3%之間，其中，42.7%的項(xiàng)目代建費(fèi)率在1%~2%之間，占比最高?！敖陙恚S著代建企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建費(fèi)率持續(xù)壓縮，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)未來還將延續(xù)?！?/p>

“當(dāng)前，代建市場(chǎng)已步入大洗牌、大分化的階段，企業(yè)拓展規(guī)模相比前幾年有所放緩。未來，代建企業(yè)的綜合能力將受到更大考驗(yàn)，包括服務(wù)口碑、產(chǎn)品打造力等。”7月16日上午，克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，代建市場(chǎng)整體已由之前的高速發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的過渡期。

在謝楊春看來，當(dāng)前代建市場(chǎng)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注兩大方向：一是不良資產(chǎn)的盤活；二是深耕細(xì)分領(lǐng)域做好口碑?！斑@也是未來幾年代建企業(yè)嘗試的重要方向?！?/p>

“前幾年代建迅猛發(fā)展，一個(gè)重要原因是各地城投拿了大量土地，再加上各地保障房建設(shè)推進(jìn)，代建項(xiàng)目眾多。然而，近幾年增量空間在減少，代建企業(yè)不得不尋求新方向。其中，不良資產(chǎn)處置已成為多數(shù)頭部代建企業(yè)重點(diǎn)探索的方向之一，如綠城管理正與多個(gè)資方合作盤活不良資產(chǎn)。”

謝楊春表示，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的當(dāng)下，代建企業(yè)唯有深耕代建賽道，提升自身在細(xì)分領(lǐng)域的綜合能力，將產(chǎn)品口碑做到極致?！坝捎诖ū旧硎禽p資產(chǎn)模式，擁有良好口碑和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品后，可考慮與信托、不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)合作。”

據(jù)每經(jīng)記者觀察，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分代建企業(yè)也在啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

其中，藍(lán)綠雙城推出“共建模式”，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金實(shí)現(xiàn)“小股操盤”。在杭州新塘地塊項(xiàng)目中，其“借地于城”的設(shè)計(jì)理念使產(chǎn)品空間使用率超過100%，并通過股權(quán)綁定增強(qiáng)項(xiàng)目話語權(quán)。

再如中鐵置業(yè)簽約的廣州增城佳源華府項(xiàng)目，借助“預(yù)重整+重整+共益?zhèn)?服務(wù)信托”的創(chuàng)新模式，成功盤活企業(yè)資產(chǎn)。作為項(xiàng)目的代建機(jī)構(gòu)，中鐵置業(yè)為該項(xiàng)目提供運(yùn)營、銷售、品牌等多方面服務(wù)，有效隔離項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，為行業(yè)提供了可供借鑒的破局樣本。

劉水指出，代建行業(yè)已從“野蠻生長(zhǎng)”進(jìn)入“精耕細(xì)作”階段，委托方的選擇邏輯正從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“價(jià)值共生”。未來，若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，代建企業(yè)需更加注重品牌信譽(yù)，不以規(guī)模競(jìng)速論英雄，堅(jiān)持品質(zhì)發(fā)展，持續(xù)提升品牌影響力。

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