每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

深圳灣豪宅翡翠海岸 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

今年6月底，位于深圳頂豪片區(qū)的翡翠海岸項(xiàng)目，成交了一套89平方米房源，總價(jià)為1420萬(wàn)元，折合單價(jià)15.96萬(wàn)元/平方米，跌破16萬(wàn)元/平方米。

而4年前，該小區(qū)曾賣出過(guò)約29萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前翡翠海岸仍有11套房源在售，掛牌均價(jià)24.6萬(wàn)元/平方米。

翡翠海岸過(guò)往最大賣點(diǎn)在于一線海景，然而，隨著一路之隔、更臨近海岸線的中信元灣府動(dòng)工，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)正在被削弱。

“在深圳市場(chǎng)，因海景遮擋而被同類競(jìng)品擠壓的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)。”7月7日下午，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，當(dāng)前深圳豪宅主要集中在紅樹(shù)灣、后海、深圳灣、蛇口、前海等地，以往有不少區(qū)域是通過(guò)填海形成的。隨著填海區(qū)的開(kāi)發(fā)，一些原本擁有一線海景的房源被遮擋，從而對(duì)原有房源價(jià)格造成沖擊。

不過(guò)，鄒少偉指出，通常情況下，只要新盤體量不大，對(duì)存量房的影響相對(duì)有限。

翡翠海岸曾是深圳灣的“海景寵兒”。

項(xiàng)目所在的深圳灣核心區(qū)豪宅較為集中，誕生了包括深圳灣一號(hào)、恒裕深圳灣、卓越維港、三湘海尚等在內(nèi)的多個(gè)知名豪宅項(xiàng)目，業(yè)主掛牌價(jià)普遍在20萬(wàn)元/平方米以上。

翡翠海岸與深圳灣公園僅一路之隔，直線距離200米。項(xiàng)目的容積率約2.0，樓間距開(kāi)闊，曾與恒裕濱城并稱“深圳灣豪宅天花板”。

此前，翡翠海岸的一大賣點(diǎn)在于“無(wú)敵海景”，部分樓棟戶型可將深圳灣公園盡收眼底，20層以上可以看到“春筍”（華潤(rùn)總部）甚至福田CBD的城市天際線。

值得一提的是，該小區(qū)最小戶型約89平方米，同樣擁有一線海景，曾被市場(chǎng)視為“上車深圳灣的稀缺選擇”。

從歷史成交價(jià)來(lái)看，翡翠海岸在2021年時(shí)最高賣出過(guò)約29萬(wàn)元/平方米，目前該小區(qū)在鏈家上的掛牌均價(jià)約24.6萬(wàn)元/平方米。

盡管掛牌價(jià)依然高企，但從貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)看，翡翠海岸的實(shí)際成交價(jià)大幅偏離業(yè)主預(yù)期。

如前所述，6月底該小區(qū)成交的89平方米房源，總價(jià)1420萬(wàn)元，單價(jià)約15.96萬(wàn)元/平方米。

“目前有一套相對(duì)便宜的東南朝向89平方米房源，掛牌總價(jià)1600萬(wàn)元左右，業(yè)主也是誠(chéng)心出售，還能再講價(jià)，此前（該房源）樓上還成交了一套總價(jià)1550萬(wàn)元的?！?/span>7月7日上午，該片區(qū)房產(chǎn)中介劉桂云向每經(jīng)記者介紹。

翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“等旁邊中信的項(xiàng)目建好后，翡翠海岸價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)明顯回落?！痹撈瑓^(qū)豪宅置業(yè)顧問(wèn)王峰告訴每經(jīng)記者，目前翡翠海岸面臨兩個(gè)利空因素：一是中信元灣府建好后部分樓棟可能存在遮擋，二是短期施工噪聲。

王峰提到，如果能接受短期噪聲影響，翡翠海岸的89平方米戶型，等總價(jià)到1400萬(wàn)元，就可以考慮入手了。

兩個(gè)項(xiàng)目在地圖上的距離對(duì)比

每經(jīng)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔，目前后者尚處于打地基階段。翡翠海岸D棟和E棟與中信元灣府較近，存在海景被遮擋的可能。

中信元灣府一期規(guī)劃建設(shè)5棟超高層，最高54層，部分樓棟20層以上高度超過(guò)71.75米的深圳歌劇院。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)重點(diǎn)30個(gè)城市5000萬(wàn)元以上的一二手高端住宅分別成交591套和173套，同比分別增長(zhǎng)48.5%和43%。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在深圳豪宅市場(chǎng)，小戶型房源的價(jià)格波動(dòng)比大平層更明顯。

來(lái)源：鏈家網(wǎng)

以前述翡翠海岸為例，89平方米戶型成交價(jià)從最高29萬(wàn)元/平方米跌至約16萬(wàn)元/平方米，跌幅約45%；而177平方米以上的大戶型價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，近期鮮有成交，鏈家網(wǎng)上共有兩套房源，掛牌均價(jià)都在25萬(wàn)元/平方米以上。

再如南山蛇口片區(qū)的海上世界雙璽，88平方米房源在2021年高峰時(shí)能賣到1200萬(wàn)元，而今年3月成交的一套88平方米房源總價(jià)為910萬(wàn)元，折合單價(jià)約10.3萬(wàn)元/平方米，已接近項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)。

相比之下，該小區(qū)6月22日成交的一套三期398平方米房源，總價(jià)6800萬(wàn)元，折合單價(jià)約17.09萬(wàn)元/平方米；6月26日成交的一套約423平方米房源，總價(jià)8260萬(wàn)元，折合單價(jià)約19.53萬(wàn)元/平方米。

“以前市場(chǎng)好的時(shí)候，小戶型豪宅因總價(jià)較低，所以流通性較好。但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段，市場(chǎng)主要由改善型需求主導(dǎo)，144平方米以上戶型占比逐年升高。豪宅市場(chǎng)面對(duì)的主要為高凈值人群，他們對(duì)居住舒適性的要求只會(huì)更高?！编u少偉補(bǔ)充道。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝