每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份撥打?？谀吃谑蹣潜P(pán)咨詢(xún)電話(huà)時(shí)，銷(xiāo)售人員并未急著介紹項(xiàng)目情況，而是首先詢(xún)問(wèn)記者是否有購(gòu)房資格。

在?？跇鞘袑?shí)地走訪(fǎng)時(shí)，多位?？诋?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介也告訴記者，目前海南的限購(gòu)政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤(pán)會(huì)優(yōu)先關(guān)注購(gòu)房者資格。

自2018年4月22日海南宣布在已出臺(tái)的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上實(shí)施全域限購(gòu)后，海南樓市一夜入冬。不過(guò)，從2020年下半年開(kāi)始，海南樓市開(kāi)始復(fù)蘇，尤其是海口和三亞，其房?jī)r(jià)漲幅明顯高于全國(guó)水平。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2021年10月，?？诘男路?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲了16個(gè)月；同年11月，海口房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，這也是海口新房?jī)r(jià)格在2021年首次環(huán)比下跌。

二手房方面，截至2021年11月，海口二手房?jī)r(jià)格連續(xù)18個(gè)月上漲。而當(dāng)月70城僅有3個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中?？诙址?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅居70城第二位。

值得一提的是，記者在海口走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，海口市場(chǎng)上的新建住宅房源供應(yīng)量明顯減少，而商業(yè)類(lèi)公寓的售價(jià)遠(yuǎn)高于同區(qū)域的住宅價(jià)格。

?？谠诮潜P(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩攝

公寓價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格

“?？诂F(xiàn)在對(duì)買(mǎi)房管控得還是很?chē)?yán)，如果沒(méi)在?？诼鋺?hù)的話(huà)，得交夠5年社保才有資格買(mǎi)房。”海口資深房產(chǎn)中介劉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前海南的限購(gòu)政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤(pán)會(huì)優(yōu)先關(guān)注購(gòu)房者資格。

正如劉鵬所說(shuō)，當(dāng)記者撥通?？谑旋埲A區(qū)龍昆南路的某住宅項(xiàng)目的咨詢(xún)電話(huà)時(shí)，銷(xiāo)售人員并沒(méi)有著急著對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體介紹，而是首先問(wèn)，“您這邊在海南是首套房嗎，已經(jīng)交了多久的社保了？”

記者在實(shí)地走訪(fǎng)?？诘凝埲A、美蘭、瓊山三個(gè)片區(qū)發(fā)現(xiàn)，雖說(shuō)這些片區(qū)在建的樓盤(pán)項(xiàng)目不少，但多以商業(yè)性質(zhì)（如公寓）為主，住宅類(lèi)項(xiàng)目并不多。

整體而言，商業(yè)類(lèi)在建項(xiàng)目的密度要遠(yuǎn)高于住宅在建項(xiàng)目，其中龍華、美蘭片區(qū)尤甚。在這些片區(qū)，整體在售的住宅項(xiàng)目并不是太多，記者走訪(fǎng)時(shí)看到的主要有金島國(guó)際、昌茂•春天里、中國(guó)城•星悅居、融創(chuàng)桃源大觀等項(xiàng)目。

而且記者在走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，與一線(xiàn)或熱點(diǎn)二線(xiàn)城市不同的是，海口的眾多商業(yè)項(xiàng)目往往賣(mài)得比住宅還要貴。

比如位于龍華片區(qū)的龍湖光年的商業(yè)類(lèi)公寓項(xiàng)目，售價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米。但距離其約1.3公里的中國(guó)城•星悅居的住宅項(xiàng)目，售價(jià)僅1.69萬(wàn)元/平方米。類(lèi)似的情況還發(fā)生在昌茂春天里項(xiàng)目，其商業(yè)性質(zhì)的公寓銷(xiāo)售價(jià)格為2.8萬(wàn)元/平方米，但住宅價(jià)格僅為1.73萬(wàn)元/平方米。

?？谑旋埲A區(qū)的住宅小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩攝

“?？跇鞘懈渌鞘杏泻艽髤^(qū)別。比如深圳，一個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特別集中就會(huì)導(dǎo)致這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)整體都比較高，但在?？诨緵](méi)有這樣的說(shuō)法。”

劉鵬告訴記者，?？谌速I(mǎi)房基本以實(shí)際需求為主。而外地人來(lái)?？谫I(mǎi)房的話(huà)，因?yàn)橄拶?gòu)政策較嚴(yán)，基本只能買(mǎi)不限購(gòu)的商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，這也導(dǎo)致?？诤芏嗌虡I(yè)類(lèi)公寓項(xiàng)目賣(mài)得比住宅還貴。

中介齊推三大潛力片區(qū)房源

在海口實(shí)地走訪(fǎng)過(guò)程中，當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房產(chǎn)中介向記者推薦了“?？谛阌^(qū)西海岸”“國(guó)興商圈”以及“江東新區(qū)”三個(gè)片區(qū)的房子。

”這三個(gè)片區(qū)是?？谖磥?lái)比較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。“

在談及為何看好這些項(xiàng)目時(shí)，在當(dāng)?shù)貜氖路慨a(chǎn)中介多年的陳德勝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“之所以推薦秀英區(qū)西海岸片區(qū)的房子，主要是因?yàn)樵撈瑓^(qū)的規(guī)劃和配套很不錯(cuò)。西海岸是?？谛聟^(qū)，?？谑姓?011年就搬到了那里。此外，隨著秀英區(qū)西海岸快速路的開(kāi)通，現(xiàn)在那邊的道路規(guī)劃和配套都是不錯(cuò)的，相比一些老片區(qū)更有大城市的感覺(jué)。”

記者注意到，陳德勝所描述的西海岸片區(qū)位于?？谑形鞅辈康娜L(zhǎng)22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。

此外，中介提到的另外兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是位于?？诿捞m區(qū)濱江路的國(guó)興商圈，另一個(gè)則是海口在2018年設(shè)立的江東新區(qū)。

記者在走訪(fǎng)國(guó)興商圈過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關(guān)政府機(jī)構(gòu)較為集中，如海南省政府、海南省科學(xué)技術(shù)廳等均位于該商圈內(nèi)。

在海南省政府東側(cè)1.5公里范圍內(nèi)，存在好幾個(gè)高端項(xiàng)目住宅，如國(guó)瑞城•鉑仕府二手房均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米，國(guó)瑞城•爵士苑二手房均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，海航國(guó)興城二手房均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。

此外，中介提到的另外兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是位于?？诿捞m區(qū)濱江路的國(guó)興商圈，另一個(gè)則是?？谠?018年設(shè)立的江東新區(qū)。

記者在走訪(fǎng)國(guó)興商圈過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關(guān)政府機(jī)構(gòu)較為集中，如海南省政府、海南省科學(xué)技術(shù)廳等均位于該商圈內(nèi)。

在海南省政府東側(cè)1.5公里范圍內(nèi)，存在好幾個(gè)高端項(xiàng)目住宅，如國(guó)瑞城•鉑仕府二手房均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米，國(guó)瑞城•爵士苑二手房均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，海航國(guó)興城二手房均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。

?？诮瓥|新區(qū)區(qū)位圖 來(lái)源：海南省人民政府網(wǎng)站

“江東新區(qū)在?？诘臇|海岸，與?？谑袇^(qū)隔著一座瓊州大橋，大橋以東都屬于江東新區(qū)。這個(gè)區(qū)域政府規(guī)劃了很多發(fā)展組團(tuán)，比如國(guó)際文化交往組團(tuán)、國(guó)際綜合服務(wù)組團(tuán)、國(guó)際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)組團(tuán)等。這些都是在地圖上看不到的，也是?？谖磥?lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃的是未來(lái)世界500強(qiáng)企業(yè)總部、高端產(chǎn)業(yè)集群落地等。”

劉鵬向記者介紹，目前江東新區(qū)還處于百業(yè)待興的階段，“需要時(shí)間去發(fā)展，這邊配套的話(huà)目前可能會(huì)差一點(diǎn)”。

不過(guò)劉鵬也強(qiáng)調(diào)，江東新區(qū)目前住宅類(lèi)項(xiàng)目很少，“你如果去江東片區(qū)看看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)片區(qū)的住宅項(xiàng)目并不多，因?yàn)檎揪筒辉趺磁瓥|新區(qū)的住宅類(lèi)用地。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前江東新區(qū)的住宅類(lèi)項(xiàng)目單價(jià)約在1.65萬(wàn)-1.75萬(wàn)元/平方米之間，如江東壹號(hào)售價(jià)為1.65萬(wàn)元/平方米，華僑城•椰海藍(lán)天為1.72萬(wàn)元/平方米。

供地減少或致新房供應(yīng)失衡

對(duì)想要在海口買(mǎi)房的李恒來(lái)說(shuō)，過(guò)去的2021年略顯惆悵。

早在2020年年中的時(shí)候，李恒的公司搬到了?？冢詈闳乙哺^(guò)來(lái)了。到2021年時(shí)，李恒就確定了在?？谫I(mǎi)房的想法，過(guò)去一年也一直在看房。

但讓李恒感到郁悶的是，現(xiàn)在想買(mǎi)房卻買(mǎi)不到，因?yàn)槟壳昂？诘男卤P(pán)住宅項(xiàng)目并不是很多。

“現(xiàn)在?？诘男略鲎≌吭春苌?，在售樓盤(pán)更是奇貨可居。早在去年年初的時(shí)候，原本打算去買(mǎi)西海岸的房子，當(dāng)時(shí)那里還有1.2萬(wàn)元/平方米的房子，當(dāng)時(shí)因?yàn)橛X(jué)得位置比較偏遠(yuǎn)就沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在那里的房?jī)r(jià)都已經(jīng)普遍漲到1.7萬(wàn)元/平方米了。”

李恒無(wú)奈地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房?jī)r(jià)漲了，但現(xiàn)在還不一定能買(mǎi)到。“有些開(kāi)發(fā)商還要求你全款購(gòu)買(mǎi)，或者有一些其他附帶條件，比如捆綁銷(xiāo)售等，買(mǎi)了房子，還要求你買(mǎi)個(gè)車(chē)位。”

?？谡谑┕さ臉潜P(pán)項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳榮浩攝

李恒所說(shuō)的新增房源變少的問(wèn)題，與?？诘耐恋毓?yīng)量減少有關(guān)。

中指研究院數(shù)顯示，2021年?？谕恋爻鲎尳痤~為78.64億元，同比2020年下滑39%，大致與2016年的情況相當(dāng)。

而從海口的土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年?？谧≌?lèi)用地的成交比重為46.3%，而在2019年該比重為63.3%，2016年為93.3%。

來(lái)源：中指研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為加快海南自由港建設(shè)，近一個(gè)月以來(lái)海南陸續(xù)出臺(tái)了包括產(chǎn)業(yè)、落戶(hù)、土地、住宅相關(guān)的政策。比如開(kāi)發(fā)商拿地不開(kāi)發(fā)一律2年內(nèi)收回、到2025年建設(shè)3萬(wàn)套保障性住房、支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障等。

此外，記者還注意到，2019年海南首提去房地產(chǎn)化，2020年推出現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，這也在某種程度拉長(zhǎng)了?？谛路康娜胧袝r(shí)間，導(dǎo)致?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求關(guān)系階段性失衡現(xiàn)象。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年?？跇鞘袖N(xiāo)售排名前列的房企包括中國(guó)恒大（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地產(chǎn)（27.90億元）、雅居樂(lè)（26.77億元）和金隅集團(tuán)（22.42億元）。

其中，新世界•美麗沙、和風(fēng)•家園、長(zhǎng)影環(huán)球100老藝術(shù)家創(chuàng)作中心、金隅•陽(yáng)光郡和雅居樂(lè)金沙灣項(xiàng)目，分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在海口樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售前五位。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中劉鵬、陳德勝、李恒均為化名）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝