每經(jīng)記者｜袁園    每經(jīng)編輯｜姚祥云    

6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，核準保險資金涉足長租市場，并做出了詳細的規(guī)定，辦法即日起施行。

具體來看，保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應(yīng)當滿足五項條件。

首先，所投資的項目應(yīng)具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當期或預期現(xiàn)金流;從計劃實施地點來看，應(yīng)處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市;三是應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議及受限情形;四是土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓;此外，項目應(yīng)履行了立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設(shè)階段所必需的審批程序。

與此同時，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長期租賃住房項目的債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃等保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金，也應(yīng)滿足相應(yīng)條件。

詳細來看，首先，采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上;同時，采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項目，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機制。

此外，從保險機構(gòu)角度來說，投資長期租賃住房項目，應(yīng)當要求融資主體與項目主體加強項目建設(shè)階段管理，按照工程進度劃撥資金，并與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進出的全程監(jiān)控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設(shè)或改造升級，不得挪作他用。

同時，保險公司應(yīng)當遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，并納入年度資產(chǎn)配置計劃;保險機構(gòu)應(yīng)當建立相應(yīng)的專屬崗位，負責投資期內(nèi)各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風控措施，控制投資風險。

值得關(guān)注的是，銀保監(jiān)會表示，對于保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關(guān)注冊機構(gòu)建立受理及注冊綠色通道，優(yōu)先受理。