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成渝樓市“一哥”之爭:龍湖也有“殺手锏”

每日經(jīng)濟新聞 2017-02-10 00:30:47

對于一心想在成渝兩地領跑的恒大和融創(chuàng)來說,在這兩個城市的表現(xiàn)都非常優(yōu)異的龍湖將是他們奪冠路上最大的對手。

每經(jīng)編輯|每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍

2016年是中國房地產(chǎn)市場狂飆突進的一年,成交額增速近30%。也只用了一年時間,房企要擠進前三甲的門檻從2000億元飆升至3000億元。經(jīng)過一整年的混戰(zhàn),就有12家房企銷售金額晉級千億級。

在這樣的市場背景下,房企的熱情也被點燃。除了既有的7大千億級房企,融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家房企是首次跨入千億級大門。

然而,后者可畏。想要“平天下”者,發(fā)力一線城市尚不夠,還要爭奪西南市場。

對于一心想在成渝兩地領跑的恒大和融創(chuàng)來說,在這兩個城市的表現(xiàn)都非常優(yōu)異的龍湖將是他們奪冠路上最大的對手。

西部銷售額達196.5億

龍湖2016年全年銷售額以858.1億元位居第十三位。記者在龍湖公布的《2016年12月及全年未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)》的公告中看到,其整個西部的銷售額達196.5億元,占其全年銷售金額的22.3%,僅次于其環(huán)渤海、長三角地區(qū)的業(yè)績。在大本營重慶,根據(jù)克而瑞重慶機構的數(shù)據(jù),龍湖2016年的銷售額為99.25億元,僅次于融創(chuàng)位居第二。

正合地產(chǎn)市場研究總監(jiān)楊倩在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,“龍湖2016年在重慶的銷售額不足百億元,但在過去幾年都超過了百億元,這與其供貨節(jié)奏有關,尤其是與高端別墅的貨源不足有關。但在2017年,龍湖在北區(qū)的兩江新區(qū)禮嘉的地塊、照母山地塊都會開始發(fā)力。”

在整個西部板塊,龍湖的業(yè)績穩(wěn)中有增,4個城市貢獻簽約金額196.5億元,重慶、成都、西安三城市進入市場前五。在成都,龍湖以近70億元的銷售成績位居第四,其中九里晴川項目簽約金額達20億元,位列主城區(qū)住宅銷售第二位。

西南財經(jīng)大學教授劉璐表示,“龍湖的項目相比恒大更小而精,恒大為了擴大規(guī)模,有些項目利潤率不是很高,而龍湖的項目在熱點區(qū)域,利潤率也相對高一些。龍湖在成都城南一個項目能抵別人郊區(qū)好幾個項目的利潤率。”

根據(jù)房聯(lián)在去年12月14日公布的數(shù)據(jù),在成都銷售額前七位的房企中,只有龍湖的銷售均價超過10000元。值得注意的是,龍湖在2016年只新推了九里晴川、三千庭和與首開合作的紫宸這3個項目。而在2017年,龍湖在成都還有西宸原著項目、育仁西路地塊等項目尚未入市。

成渝土地布局進一步深化

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),從住宅銷售流量金額看,2016年重慶及成都兩地銷售額前三名的企業(yè)為融創(chuàng)、龍湖以及恒大。對于去年“一哥”恒大而言,成渝之地的重要性對其行業(yè)第一的地位有著戰(zhàn)略意義。

《每日經(jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn),龍湖在2016年將6幅地塊收入囊中,花費超過81.7億元,土地性質(zhì)以住宅為主。

楊倩認為,“過去幾年龍湖在重慶拿地不多,其實2016年是在瘋狂補貨。以前主要集中在城市核心區(qū)的小規(guī)模地塊,但從2016年開始住宅地塊開始發(fā)力,接連在重慶北區(qū)補貨住宅用地。”他還透露,“龍湖在重慶的住宅存量減少,以兩江新宸為例,住宅存量只剩兩三萬方。”

與重慶相比,龍湖在成都的土地市場則顯得低調(diào)很多。

2016年,龍湖在成都一共拿地3宗,看似不多,卻也能與萬科并列排在第五位,而前三甲則被萬達、恒大、成都天投占據(jù),他們分別以22、15、13宗地塊遙遙領先,而融創(chuàng)以4宗地塊位居第四。

盡管如此,在2016年成都土地市場成交總價前十中,龍湖就有兩幅地塊躋身其列,拿地熱情可見一斑。在參加公開拍地外,龍湖還通過增資的方式參與土地市場。

2016年6月22日,北京首都開發(fā)公告稱,龍湖對首開成都金牛區(qū)項目的增資擴股方案,首開龍湖占比分別為51%和49%,該地塊由首開于2016年2月3日競得,競買總價達到21.4億元,溢價率39.2%,而這樣的總價位列年度第四。

此外,加上龍湖6月16日在公開市場拍得金牛區(qū)躍進社區(qū)一幅14.73億元、溢價率58.1%的地塊,龍湖在2016年上半年的土地儲備高達300余畝。11月,龍湖的全資子公司佳遜投資經(jīng)過35輪舉牌,以近6億元的價格拍得錦江區(qū)一地塊,溢價率近95%。

在2016年半年報中,龍湖的土地儲備達3900萬平方米,西部占比高達31.5%,再加上下半年的補貨,龍湖在成渝地區(qū)的“糧倉”布局得到進一步深化。

在劉璐看來,龍湖在土地市場上相比恒大、融創(chuàng)更謹慎,控制力更強,溢價率也不會太高。

中高端成產(chǎn)品策略

占據(jù)高端住宅市場者很可能穩(wěn)固江湖地位。

楊倩表示,龍湖和融創(chuàng)都非??粗馗叨烁纳谱≌拇蛟?,而龍湖則還領軍了中端改善住宅的市場,尤其是重慶北區(qū)的幾塊地,在未來能更好地實現(xiàn)客源的想法。

事實上,龍湖是第一個入駐重慶兩江新區(qū)禮嘉板塊的品牌房企,從龍湖的半年報可以看到,龍湖在禮嘉既有項目為悠山郡及兩江新宸,完成度分別為95%及25%。而悠山郡已沒有存量可售,兩江新宸的已完工仍未出售建筑面積僅為3905平方米。

然而,這兩個項目卻是推動重慶北區(qū)禮嘉板塊走向高端板塊的助力。并且龍湖兩江新宸雲(yún)頂、新江與城清暉岸、龍湖紫云臺3個大平層洋房項目的銷售額就達到23.64億元。

而在2016年,重慶融創(chuàng)在售項目有融創(chuàng)凡爾賽花園、國博城、融創(chuàng)白象街、康橋融府、融創(chuàng)歐麓花園城、融創(chuàng)·濱江壹號、融創(chuàng)玫瑰園等10余個項目,僅別墅成交金額就達23億元,而這些高端別墅同樣集中在照母山、禮嘉、大竹林板塊。由此可見,融創(chuàng)和龍湖在該領域的競爭十分激烈。

在成都,龍湖九里晴川、紫宸、三千庭洋房項目同樣受到市場熱捧。很顯然,堅持中高端改善住宅成為龍湖最“接地氣”的產(chǎn)品策略。

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