每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蒙湘林 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 蒙湘林 發(fā)自北京

盡管去年房企業(yè)績表現(xiàn)不錯，但二級市場上的房地產(chǎn)板塊整體走勢卻并不理想，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩個月房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)（881153）跌幅達3.22%，資金流出明顯。2月中旬出現(xiàn)銀行停止放貸傳聞后，地產(chǎn)股再次遭遇集體暴跌，一大批中小市值地產(chǎn)股破凈，“招保萬金”等地產(chǎn)龍頭也處于破凈邊緣。

相比房企去年火爆的銷售情況，地產(chǎn)股為什么還是遭到市場沽空？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為：一方面由于流動性偏緊的預期，如最近美國QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導致資金偏緊的預期；另一方面，近期個別城市出現(xiàn)樓盤降價等現(xiàn)象，加重購房者觀望情緒。

因此，盡管房企業(yè)績實現(xiàn)了增長，但在股市整體弱勢的情況下，地產(chǎn)股股價出現(xiàn)大幅度下跌是可以預見的。

另一方面，股價的“跌跌不休”也反映在地產(chǎn)股的估值上，此前的股市“貴族”房地產(chǎn)股票自2007年達到頂峰后持續(xù)調(diào)整，目前估值已經(jīng)處于歷史底部。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計顯示，2007年10月16日上證指數(shù)在6124點的位置時，房地產(chǎn)股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數(shù)創(chuàng)下1664點新低的時候，房地產(chǎn)股的平均市盈率為14.31倍，而目前房地產(chǎn)股的市盈率低至10.44倍。

令市場唏噓的是，相較于房地產(chǎn)股票市盈率一路下跌，實體市場的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售這幾年卻持續(xù)火爆，是我國房地產(chǎn)價格漲幅最快的階段。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉解釋道，造成股價或市盈率和業(yè)績背道而馳有兩點原因：其一是，股價反映的是未來的預期。具體看，杭州降價等新聞的確存在夸張，但類似信號的頻繁出現(xiàn)，必然會影響到購房者心理，這種心理波動又會提前反映在資本市場的投資上；其二，股價反映的是企業(yè)利潤，從現(xiàn)在看，雖然房價還在漲，但地價漲幅遠超過房價的漲幅。今年年初，一線城市的拿地規(guī)模不減反增，拿地成本高企，如此一來房企的利潤率肯定是逐步下滑的，既然利潤處于下滑趨勢，那么股價自然會做提前的調(diào)整。

在地產(chǎn)股頻頻全線下跌的情況下，不少房企也開始拋出回購或增持計劃以抑制下跌的趨勢。2月5日，恒大地產(chǎn)擬以超過3.7億港元回購1.2億股股份；2月26日，保利地產(chǎn)、新湖中寶和深振業(yè)均同時發(fā)布大股東增持計劃。事實上，房企這類護盤措施對于地產(chǎn)股的股價刺激作用并不大，除了偶爾出現(xiàn)反彈，上述幾家上市房企的股價仍然持續(xù)低迷。對此，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)高級研究員方炎坦言：“地產(chǎn)股的回購或增持在提振股價方面效果其實很微弱，倒是在鞏固大股東控制權(quán)、穩(wěn)定股權(quán)融資能力方面有較好的作用。盡管現(xiàn)在業(yè)績不錯，但市場對于房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下滑的預期沒有變，因此雖然有增持，但投資者還是會用腳投票?！?/p>

地產(chǎn)股股價的長期低迷并沒有影響房地產(chǎn)企業(yè)在新業(yè)務模式上的大膽嘗試，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新業(yè)務模式在短期內(nèi)可能對地產(chǎn)股的股價有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回調(diào)。例如，去年計劃收購海外油田的美都控股和正和股份，股價曾出現(xiàn)大幅上漲，不過后來股價回落明顯。今年1月，涉足博彩業(yè)的新華聯(lián)、開發(fā)液化石油氣的萊茵置業(yè)、沾上網(wǎng)絡彩票概念的中體產(chǎn)業(yè)、具備自貿(mào)區(qū)概念的天津松江和津濱發(fā)展都成為當月漲幅前五的股票，但其股價在2月隨即出現(xiàn)大幅下跌。

在大環(huán)境普遍謹慎的情況下，地產(chǎn)股短期內(nèi)的投資價值很難體現(xiàn)，地產(chǎn)主題目前不建議大量進入。另外，房企業(yè)務多元化應側(cè)重在和房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的新業(yè)務上，相比之下，涉足非主營相關(guān)業(yè)務往往市場不會認可。