每經(jīng)記者  夏子航  發(fā)自上海

■  購(gòu)房者苦等7年，等來(lái)閔行區(qū)最大爛尾樓

■  開(kāi)發(fā)商紫旺房產(chǎn)法人代表周如眾被刑拘

■  閔行區(qū)房管局被購(gòu)房者質(zhì)疑監(jiān)管不到位

        上海市閔行區(qū)“樓脆脆”——蓮花河畔景苑倒樓的賠付工作剛塵埃落定，另一場(chǎng)積壓7年的“樓拖拖”風(fēng)波卻愈演愈烈。

        11月16日，閔行區(qū)法院。面對(duì)苦等7年的購(gòu)房者們，上海紫旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)紫旺房產(chǎn)）的代理律師——上海市衡平律師事務(wù)所的陳曉虹一再重復(fù)：“紫旺房產(chǎn)已無(wú)力運(yùn)作，沒(méi)有交房能力。”

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方調(diào)查證實(shí)，紫旺房產(chǎn)的法人代表周如眾，已于11月3日被上海市公安局經(jīng)偵總隊(duì)刑事拘留，涉嫌非法吸收公眾存款罪。其女、紫旺房產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)周?chē)?guó)麗也被警方控制。

        上海市衡平律師事務(wù)所此前出具的調(diào)查報(bào)告稱(chēng)，紫旺房產(chǎn)“在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于資金短缺，通過(guò)民間融資所借高利貸本金約為4.3億元”，且已“嚴(yán)重資不抵債、負(fù)債6個(gè)億左右”。

        “銷(xiāo)售收入起碼有7.3億元，毛利潤(rùn)有3.3億元之多，錢(qián)去哪里了？”購(gòu)房戶(hù)提出質(zhì)疑。此外，購(gòu)房戶(hù)曹振國(guó)還向閔行區(qū)房管局的監(jiān)管提出質(zhì)疑。

項(xiàng)目到手  本想大賺一筆

        周如眾是溫州泰順人，早年在上海做建材生意，2002年9月3日成立上海紫旺電器有限公司  （以下簡(jiǎn)稱(chēng)紫旺電器），注冊(cè)資金100萬(wàn)元。

        “周如眾搞建材賺了一筆錢(qián)，也看到搞房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)，2002年起，先用紫旺電器的名義做起了房地產(chǎn)。”上述熟悉此事的閔行區(qū)官員17日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“估計(jì)當(dāng)時(shí)他已有拿到那塊地的把握了。”

        工商資料顯示，紫旺房產(chǎn)是2003年9月5日才成立的，注冊(cè)資金1.238億元，其中紫旺電器出資2700萬(wàn)元，周如眾出資9680萬(wàn)元。

        閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處的披露信息顯示，2003年10月23日，紫旺房產(chǎn)通過(guò)出讓的方式，獲得了江川路街道132街坊15/1丘12萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。

        上述官員透露，這一地塊起初并不是商業(yè)用地，而是工業(yè)用地。周如眾先是通過(guò)招商引資方式獲得使用權(quán)，最初定名為上海紫旺電器產(chǎn)業(yè)基地。不過(guò)，周如眾的想法一直是搞房地產(chǎn)，成立紫旺房產(chǎn)也就是專(zhuān)門(mén)為了此事。2003年，他終于如愿將這塊地的使用性質(zhì)變更為商業(yè)用地。

        在后來(lái)的項(xiàng)目推廣中，該項(xiàng)目被定名為  “新閔捷運(yùn)城”，2004年12月開(kāi)建，2006年完成結(jié)構(gòu)封頂，共有房屋1889套，建筑總面積17.2萬(wàn)平方米。2006年2~8月，周如眾取得預(yù)售許可，2006年9月正式開(kāi)盤(pán)預(yù)售。

各種借口  交房一拖再拖

        但實(shí)際上，許多購(gòu)房者在這之前就已經(jīng)付款，形式為“聯(lián)建，協(xié)建”。

        2002~2005年，周如眾一直在進(jìn)行聯(lián)建、協(xié)建的“賣(mài)房集資”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，周如眾向浙江麗水一地就賣(mài)出200套聯(lián)建、協(xié)建房屋，其中90%以上是2002年簽的協(xié)議。

        保守預(yù)計(jì)，周如眾總共賣(mài)出的聯(lián)建、協(xié)建房屋在600套左右。

        房地產(chǎn)交易中心資料顯示，該樓盤(pán)一期1235套房子共售出1044套，二期654套整盤(pán)停售。

        但在房屋賣(mài)出后，約定的2004年、2007年交房期限一再過(guò)去，業(yè)主始終未拿到房屋。

        對(duì)于延期交房，紫旺房產(chǎn)也給出過(guò)解釋。記者獲悉，2007年5月15日，紫旺房產(chǎn)第一次發(fā)出的  《告業(yè)主書(shū)》稱(chēng)：“隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈上海  ‘龍頭’經(jīng)濟(jì)地位的進(jìn)一步確立，在閔行區(qū)馬橋板塊城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整的大發(fā)展趨勢(shì)下，為迎合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，只有更加完善的配套和先進(jìn)的技術(shù)硬件才能立足于市場(chǎng)，才能給各位業(yè)主帶來(lái)有效的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因此原定于2007年5月31日房屋交付發(fā)日期將有所延后。”

        2008年5月10日，紫旺房產(chǎn)又以建立  “更加完善的商業(yè)配套設(shè)施和合理的市場(chǎng)規(guī)劃布局”為由，將原定的房屋交付日期再次延后至2008年10月31日。但到了10月31日，紫旺房產(chǎn)又稱(chēng)  “后期工程與配套設(shè)施尚處于施工階段”，交付日期再次順延。

承認(rèn)受阻  遭遇業(yè)主起訴

        2009年1月，很多業(yè)主坐不住了，他們親自跑了一趟工地，發(fā)現(xiàn)施工竟然基本停了下來(lái)。

        “做水、電、煤配套工程的施工隊(duì)告訴我，紫旺房產(chǎn)已經(jīng)要求停止施工，我這才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題大了。”購(gòu)房戶(hù)老楊告訴記者。

        但直到2009年5月3日，紫旺房產(chǎn)才承認(rèn)陷入困境，表示因2008年金融風(fēng)暴的影響，“提升改造必須有新的資金注入，本公司無(wú)力運(yùn)作，按有關(guān)部門(mén)要求及介紹，已與新的合作方進(jìn)行資產(chǎn)重組或收購(gòu)的談判”。

        紫旺房產(chǎn)還表示，已簽訂預(yù)售合同的客戶(hù)，紫旺房產(chǎn)將不能按期交房，“如要交房，必須有新的合作方愿意介入或收購(gòu)后，相關(guān)配套款交清，按規(guī)定將全部的竣工資料交有關(guān)部門(mén)并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，所需時(shí)間至少約12至18個(gè)月。如沒(méi)有新的合作方介入或收購(gòu)，交房時(shí)間則無(wú)法預(yù)計(jì)。”

        2009年5月3日，上海市衡平律師事務(wù)所向購(gòu)房戶(hù)提出“退不退房”的征詢(xún)，此后又于2009年7月稱(chēng)，紫旺房產(chǎn)計(jì)劃在2010年3~6月交房，2012年12月底辦理大產(chǎn)權(quán)證。

        眼看交房無(wú)期，購(gòu)房戶(hù)老楊就此向閔行區(qū)法院提起訴訟，要求紫旺房產(chǎn)交房及支付違約金，并獲得法院支持。其他購(gòu)房戶(hù)聞?dòng)?，也紛紛起訴紫旺房產(chǎn)，于是這樣的訴訟一再上演。

        記者11月18日前往上述工地，看到工程確實(shí)已經(jīng)停工，片區(qū)內(nèi)雜菜叢生，據(jù)悉，閔行區(qū)法院已將此地查封。

老總被拘  牽出非法集資

        在11月16日閔行區(qū)法院的公開(kāi)審理中，上海市衡平律師事務(wù)所律師陳曉虹曾申請(qǐng)延期審理，理由是：“目前，紫旺房產(chǎn)的法人代表周如眾已因涉嫌非法吸收公眾存款問(wèn)題被刑拘，紫旺房產(chǎn)的相關(guān)材料被一并帶走，加之紫旺房產(chǎn)的財(cái)務(wù)等已被查封，因此無(wú)法對(duì)購(gòu)房戶(hù)提供的合同信息進(jìn)行質(zhì)證，也無(wú)法繼續(xù)施工并完成交房約定。”

        周如眾東窗事發(fā)，源起溫州泰順地區(qū)民間借貸人的報(bào)案。

        知情人士透露：“事實(shí)上，在周如眾償付本息出現(xiàn)問(wèn)題后，借貸人就開(kāi)始尋求解決辦法，最終在今年10月正式向上海市公安局經(jīng)偵總隊(duì)報(bào)案，稱(chēng)周如眾非法集資。”

        一位泰順?lè)矫娴膱?bào)案牽頭人稱(chēng)，周如眾欠其100萬(wàn)元債務(wù)，他們聯(lián)合報(bào)案涉及的借貸總額大約有1.3億元，多為私人借貸。

        該牽頭人還稱(chēng)，實(shí)際上還有規(guī)模更大的融資機(jī)構(gòu)充當(dāng)“橋梁”的非法集資，“但他們也面臨被法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，不敢報(bào)案，甚至試圖阻止我們報(bào)案。”

        根據(jù)可靠消息，周如眾是11月3日在上海吳中路附近被上海市經(jīng)偵總隊(duì)控制帶走的，周如眾的女兒、紫旺房產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)周?chē)?guó)麗也在次日被上海警方控制。目前，上海警方在九宮賓館成立了專(zhuān)門(mén)調(diào)查小組。

        購(gòu)房戶(hù)曹振國(guó)認(rèn)為，紫旺房產(chǎn)可能暗藏著更多問(wèn)題。根據(jù)他的計(jì)算，該樓盤(pán)的土地、建設(shè)等成本共計(jì)約4億元，而1889套如果全部銷(xiāo)售，總的銷(xiāo)售收入應(yīng)為7.3億元，毛利潤(rùn)高達(dá)3.3億元，扣除銀行利息和其他運(yùn)營(yíng)成本，還是應(yīng)有相當(dāng)可觀(guān)的利潤(rùn)。

        “我不同意紫旺公司負(fù)債6個(gè)億的說(shuō)法，除非其惡意抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。”曹振國(guó)說(shuō)。

        對(duì)此，閔行區(qū)房管局了解此事的工會(huì)主席欒志勇表示，暫時(shí)無(wú)法了解周如眾是否存在挪走資金的情況。

資不抵債  項(xiàng)目變爛尾樓

        “應(yīng)該說(shuō)，周早期賺了點(diǎn)錢(qián)，把上述地塊分片開(kāi)發(fā)，穩(wěn)健一點(diǎn)還是可以玩轉(zhuǎn)的。但他選擇一次性建成全部樓盤(pán)，如此大的壓力下，他早期積累下來(lái)的資金就有些不足，就只好拆東墻補(bǔ)西墻，2007年前后開(kāi)始借高利貸。”

        “一個(gè)很能說(shuō)明問(wèn)題的細(xì)節(jié)是，紫旺房產(chǎn)年前的賬上還有兩三千萬(wàn)元，但年關(guān)一過(guò)，民間借貸集中討要利息，一下就被全部拿走了。”欒志勇回憶說(shuō)，“他是泰順人，靠著熟人和關(guān)系，沒(méi)想到一下就借來(lái)那么多錢(qián)，他也全部笑納，沒(méi)有顧忌后果。”

        欒志勇認(rèn)為，周如眾此時(shí)仍是有救的，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期，他又在考慮另一項(xiàng)投資是否進(jìn)行，砸了不少錢(qián)，拖了太久，高利貸自然就把他壓垮了。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從可靠渠道獲悉，周如眾可能還在上海牽涉1億元以上的典當(dāng)融資，“實(shí)質(zhì)與高利貸相近”。

        上海市衡平律師事務(wù)所出具的《關(guān)于紫旺電器城資不抵債實(shí)行資產(chǎn)重組若干的調(diào)查情況匯報(bào)》中稱(chēng)，目前該項(xiàng)目尚余5萬(wàn)多平方米建筑面積因故無(wú)法預(yù)售，按閔行該地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房最高標(biāo)準(zhǔn)4100元/平方米政府收購(gòu)價(jià)，約可回收2.2億元，但比起債務(wù)還差了許多，“至此，紫旺房產(chǎn)向民間借貸的高利貸資金將根本無(wú)法償還，已嚴(yán)重資不抵債，導(dǎo)致項(xiàng)目成為閔行最大的爛尾樓。”上述匯報(bào)材料說(shuō)。

若被重組  或能起死回生

        周如眾被刑拘，各方認(rèn)為這有助于促進(jìn)紫旺房產(chǎn)問(wèn)題的解決。

        上海市衡平律師事務(wù)所出具的上述《關(guān)于紫旺電器城資不抵債實(shí)行資產(chǎn)重組若干的調(diào)查情況匯報(bào)》中透露，紫旺房產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)配套費(fèi)約為7000萬(wàn)元，各種規(guī)費(fèi)約3000萬(wàn)元，同時(shí)經(jīng)專(zhuān)家評(píng)估，因該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，還需追加改造費(fèi)用約1.02億元，加上還貸銀行本息，該項(xiàng)目總需追加投資2.5億元才能達(dá)到入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

        但上海市衡平律師事務(wù)所指出，經(jīng)調(diào)查評(píng)估，由上海國(guó)有全民企業(yè)和紫旺房產(chǎn)實(shí)行資產(chǎn)重組，追加投入約2億元，閔行區(qū)政府給予國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)費(fèi)適當(dāng)減免，如能全部回收非真實(shí)預(yù)售房，經(jīng)過(guò)升級(jí)改造銷(xiāo)售后，付清各種規(guī)費(fèi)，償還高利貸借款本金，“還是可以使項(xiàng)目起死回生的。”

        知情人士透露，上述意見(jiàn)的核心就是要求退回早期聯(lián)建、協(xié)建的房屋合同，“當(dāng)時(shí)可能2000元/平方米賣(mài)出的，收回后起碼賣(mài)7000元/平方米以上，這無(wú)疑是一大塊肥肉。”

        據(jù)上海市衡平律師事務(wù)所人士透露，國(guó)資背景的上海星際房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)星際房產(chǎn)）已經(jīng)介入此項(xiàng)目中，“只要不虧錢(qián)，星際房產(chǎn)愿意把這個(gè)項(xiàng)目做成，解決爛尾樓的問(wèn)題。”

        閔行房管局工會(huì)主席欒志勇17日指出，現(xiàn)在各方實(shí)際上都在等待公安部門(mén)的調(diào)查結(jié)論，“只有知道紫旺房產(chǎn)到底借了多少民間借貸，賣(mài)出多少協(xié)建、聯(lián)建房屋后，相關(guān)方面才好展開(kāi)下一步工作。”

        “星際房產(chǎn)畢竟對(duì)此比較了解，能做得更好。”欒志勇認(rèn)為。但他也指出，閔行區(qū)肯定不只這一種方案。

同步播報(bào)

購(gòu)房者質(zhì)疑閔行區(qū)房管局：

開(kāi)發(fā)商不符條件  為啥頒發(fā)預(yù)售許可證？

　　  在對(duì)紫旺房產(chǎn)提起訴訟的同時(shí)，購(gòu)房者也對(duì)閔行區(qū)方面的監(jiān)管問(wèn)題提出了質(zhì)疑，主要包括3個(gè)方面。

        第一個(gè)質(zhì)疑是：紫旺房產(chǎn)在成立之前的2002年就開(kāi)始集資，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不到位。

        對(duì)于協(xié)建、聯(lián)建的歷史遺留問(wèn)題，閔行區(qū)房管局房屋管理科的景皓回應(yīng)稱(chēng)，閔行區(qū)房管局當(dāng)時(shí)并不知悉此事，“并沒(méi)有購(gòu)房戶(hù)向房管局檢舉，我們也是到了2008年前后才知道這事。”

        第二個(gè)質(zhì)疑是：房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)中的‘暫定’資質(zhì)按規(guī)定頂多延續(xù)2年，但閔行區(qū)房管局連續(xù)5年為紫旺房產(chǎn)通過(guò)了‘暫定’資質(zhì)。據(jù)披露信息，紫旺房產(chǎn)于2003年9月5日成立，同年9月22日就獲得“暫定”的資質(zhì)等級(jí)。

        景皓表示，紫旺房產(chǎn)的“暫定”資質(zhì)一直延續(xù)到2008年，此前它一直通過(guò)年審，“2008年問(wèn)題爆發(fā)出來(lái)后才撤銷(xiāo)了它的資質(zhì)，只準(zhǔn)許它完成遺留下來(lái)的項(xiàng)目，不準(zhǔn)再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

        第三個(gè)質(zhì)疑是：紫旺房產(chǎn)并不具備獲得預(yù)售許可證的資質(zhì)，為什么房管局也頒發(fā)了預(yù)售許可證？

        根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法第32條，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合“土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃”和“已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同”等8項(xiàng)必要條件。

        購(gòu)房者曹振國(guó)稱(chēng)，他自2009年7月9日申請(qǐng)信息公開(kāi)，并一度發(fā)起行政訴訟，但閔行區(qū)房管局至今只提供了當(dāng)初紫旺房產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)提供的“紫旺房產(chǎn)物業(yè)管理情況”。

        記者注意到，紫旺房產(chǎn)2006年1月16日向閔行區(qū)房管局提供了一份《承諾書(shū)》，稱(chēng)開(kāi)發(fā)的中電紫旺電器城項(xiàng)目沒(méi)有找到一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，承諾由其資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，在項(xiàng)目交付之前，再落實(shí)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。如再無(wú)法落實(shí)，將由資產(chǎn)管理部繼續(xù)對(duì)小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，直至業(yè)主大會(huì)成立。”

        曹振國(guó)表示，紫旺房產(chǎn)并未與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，即紫旺房產(chǎn)不符合上述商品房預(yù)售的規(guī)定，“紫旺房產(chǎn)在不具備預(yù)售條件的情況下，房管局卻頒發(fā)了合法預(yù)售許可證，側(cè)面導(dǎo)致了我們1044戶(hù)購(gòu)房人上當(dāng)。”



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